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2026/06/18
岐阜で土地探し！仲介手数料無料の不動産屋の仕組みと選び方
岐阜で土地探し！仲介手数料無料の不動産屋の仕組みと選び方
住宅の取得において、土地の購入と建築にかかる初期費用は大きな負担を伴います。限られた予算内で家づくりの総費用を抑えるためには、不動産取引における「仲介手数料無料」の仕組みを正しく理解し、適切な不動産屋を選ぶことが有効な選択肢の一つです。土地の取引態様によって仲介手数料が発生しないケースがあり、その仕組みを活用することで、浮いた資金を建物の設備や家具・家電の購入に充てることが可能になります。
免責事項：本記事に記載されているデータや法令、不動産市場の動向は、執筆時点（最新の公的調査等）の情報に基づいています。実際の取引条件や価格、住宅ローンの審査結果等は個別の状況により変動するため、最新の情報は各関係機関や不動産会社に直接ご確認ください。
【この記事でわかること】
- 不動産取引において土地の仲介手数料が無料になる法的な仕組みと条件
- 仲介手数料を節約するメリットと、物件選びにおける注意点
- 岐阜エリアで信頼できる不動産屋を見極める基準と具体的な探し方
仲介手数料が無料になる不動産屋の仕組みは売主物件と建築条件付き土地
不動産取引における仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法によって規定されています。宅地建物取引業者は、売主または買主との間で媒介契約を締結し、取引当事者の間に立って契約成立に向けて活動した対価として報酬を受領します。
国土交通省の告示により、宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の額には上限が厳密に定められています。
参照）宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）
また、2024年7月1日施行の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正」により、低廉な空き家等に関する特例が見直されました。この改正により、対象となる売買価額が800万円以下の物件については、宅建業者は特例として売主と買主のそれぞれから最大33万円（税込）を上限とする報酬を受領することが可能になり、双方が介在する取引（両手仲介）の場合は合計で最大66万円（税込）を受け取れる仕組みになっています。
これらの仲介手数料は、不動産屋が「媒介」という取引態様で関与した場合にのみ発生します。取引態様が異なる特定の条件下においては、法的に仲介手数料が発生しない仕組みが存在します。
不動産屋が自ら売主となる土地は仲介手数料が発生しない
不動産取引において仲介手数料が無料になる典型的なケースは、物件の取引態様が「売主」となっている場合です。取引態様の一つである「売主」とは、取引される不動産の所有者、または不動産を転売する権限を持つ当事者そのものを指します。
不動産会社自身が土地を買い取り、分譲地として造成等を施した上で自ら直接販売しているケースでは、買主と売主（不動産会社）との間での直接の売買契約に該当します。この場合、当事者間に立って契約を成立させるための「媒介契約」が存在せず、仲介業者が間に入らないため、宅地建物取引業法が定める媒介報酬を請求する法的根拠が生じません。
建築条件付き土地は建物の建築請負契約を前提とし手数料無料
指定の建築会社で建物を建てることを条件として販売される「建築条件付土地」においても、土地の仲介手数料が無料に設定されているケースがあります。
「不動産の表示に関する公正競争規約」によれば、建築条件付土地の売買は、契約締結後一定期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件として販売される不動産として規定されています。建築条件付土地の売買は建物の建築請負契約の成立を前提としており、不動産会社または関連する住宅会社は、土地単体からの仲介報酬ではなく、その後に続く建物の建築請負契約を通じて事業としての利益を見込む仕組みで成り立っています。建物の建築に関わる利益が確保できるため、土地にかかる仲介手数料を無料に設定することが可能になっています。
参照）「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部改正について
参照）不動産の表示に関する公正競争規約（一般社団法人 全国不動産公正取引協議会連合会）
仲介手数料無料の不動産屋を選ぶメリットと選択肢が限られる注意点
仲介手数料がかからない土地を選ぶことで、初期費用を抑えられるという明確な利点がある一方で、物件探しの条件設定においては知っておくべき留意事項が存在します。メリットと注意点双方を把握した上で検討を進めることが大切です。
初期費用を抑えて土地購入や家づくりの総予算を節約できる
仲介手数料無料の物件を選ぶ直接的なメリットは、取引にかかる初期費用が大幅に削減される点にあります。国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査」によれば、土地を購入して注文住宅を新築した世帯における購入資金は全国平均で5,811万円に達しています。自己資金比率は29.0%であり、初期に用意すべき現金の負担は依然として大きな割合を占めています。
報酬告示に基づく一般的な仲介手数料の上限額は、400万円を超える物件の場合「取引額×3％+ 6万円（税抜き）」で計算されます。
参照）宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）
例えば、1,500万円の土地を媒介業者を通じて購入する場合、最大で561,000円が諸経費として上乗せされます。これが取引態様「売主」の物件であれば無料となるため、浮いた予算を総費用の削減に直結させるか、他の支出項目へ振り替えることができます。国土交通省の調査においてリフォーム資金の全国平均が137万円と報告されているように、浮いた数十万円規模の予算は、新築時の設備のグレードアップや、生活に必要な家具・家電の購入費などに充当する選択が可能です。
市場に出回るすべての土地情報から自由に選択できるわけではない
一方で、仲介手数料が無料となる物件は不動産会社が自ら取得して販売する「売主物件」や「建築条件付き物件」に限られます。市場に出回っているすべての土地情報から自由に選択できるわけではない点に留意する必要があります。
令和7年の岐阜県の地価公示データによると、県全体の住宅地の平均価格は46,600円/㎡ですが、個別に見ると住宅地において価格が上昇を示した地点が70地点存在しています。
さらに、住宅地の最高価格地点は「岐阜市金町6丁目17番1」で327,000円/㎡（5年連続最高）に達しています。このように地価が上昇傾向にある競争率の高い人気エリアや、供給自体が限られている特定の学区などにおいては、自社売主の新規分譲地が常時供給されているとは限りません。希望エリアが非常に限定的である場合、一般流通している媒介物件を含めて広範に探索を行わなければ、条件に合致する土地が見つからないリスクも想定されます。
岐阜で失敗しない不動産屋選びと土地探しのポイント
土地探しにおいて後悔のない選択をするためには、地域の事情に精通し、長期間にわたって安定した事業を展開している企業を見極めることが重要です。
岐阜での免許更新回数が多くエリア情報に詳しい会社を選ぶ
長く地域に根付いている不動産会社は、インターネット上の情報サイトに公開される前の土地情報や、地域の特性に関するノウハウを蓄積しています。企業の営業年数や実績を客観的に判断するための指標として、宅地建物取引業の免許更新回数が挙げられます。
宅地建物取引業法に基づき、宅建業の免許の有効期間は5年間と定められており、事業を継続するためには5年ごとに更新手続きを行う必要があります。免許番号のカッコで囲まれた数字は、この更新を行った回数を表しています。更新申請の際には、過去の取引経歴や決算書の内容が照らし合わされ、不備がないか審査が入ります。
このカッコ内の数字が大きい企業は、過去の法令や規定を遵守しつつ、安定して長期的に事業を継続していることを示す客観的な証明になります。例えば、創業70年以上の実績を持つ当社のグループ企業のように、岐阜県知事免許（11）第2480号といった長年の更新歴を持つ会社であれば、地域の相場観や土地の特性を熟知しており、確かなノウハウに基づいた物件紹介が可能です。
土地探しから家づくりまでを一貫して対応できる会社を選ぶ
土地を探す不動産会社と、家を建てる住宅会社を別々に探して契約することは、それぞれの会社との打ち合わせや各種手続きに多大な労力を要するだけでなく、予算配分の調整が困難になる要因になります。宅地建物取引業のノウハウを持ちつつ、自社で土地の仕入れから住宅の建築までを一貫して手掛ける会社に依頼することは、総費用のバランスを整える上で有効な手段です。
1つの選択肢として、当社では土地の仕入れから新築建売住宅の建築までを一貫して行うブランド「シンプルホーム」を展開しています。岐阜エリアにおいて注文住宅で1,500棟以上の実績を活かし、土地の形状に合わせた間取りの採用や、設備の仕様を統一した一括仕入れにより、高いコストパフォーマンスを追求しています。これにより、月々約3万円台〜（※借入条件（借入額・金利・返済期間等）により変動します。）の返済例を提示できる物件を多数提供しています。土地の仕入れから建築までを一括で任せる体制は、予算を超過するリスクを低減しながら計画を進める一助となります。
岐阜の土地探しと仲介手数料に関するよくある疑問への回答
土地の購入や不動産会社のシステムについて、初めて家づくりを検討する方から寄せられる代表的な疑問とその回答をまとめました。
仲介手数料無料の土地は条件が悪い物件が多いというわけではない
仲介手数料が無料であるからといって、物件の立地や条件が悪いというわけではありません。不動産会社が売主として自らリスクを負って土地を買い取り、分譲地として開発して販売する場合、生活者の要望を満たさなければ売れ残るリスクがあるため、利便性の高い土地が厳選される傾向にあります。
一般的に、子どもの通学や家族の生活利便性を考慮し、小学校や中学校の徒歩圏内、またはスーパー・ドラッグストアなどの商業施設が近隣にある好立地の物件が多く見られます。また、建物のプランにおいても、駐車スペースを複数台確保しやすい区画割りや、需要の高い収納スペース（シューズクロークやウォークインクローゼットなど）をあらかじめ考慮した実用的な物件が多く流通しています。
無料の会員登録システムを活用して非公開の土地情報を入手する
一般の情報サイトや広告に掲載される前の、いわゆる非公開物件や未公開の土地情報を手に入れる手段として、不動産会社が独自に提供している会員登録システムを活用する方法があります。
当社においても無料の会員登録制度を設けており、一般公開前の「先取り物件」や「会員限定物件」を優先的に閲覧できるプレミアム会員システムを提供しています。この仕組みを利用することで、正式に販売が開始される前の分譲予定地情報をいち早く確認することが可能です。決算期など特定の時期における値下げ物件の情報なども会員向けに優先して案内を行っています。
土地探しから家づくりまで一括で直接相談できる窓口を活用する
不動産事業と住宅建築の両方の機能を持つ企業においては、店舗窓口やイベントなどで土地探しから家づくりまでを一括で直接相談することが可能です。
当社の体制として、岐阜店（岐阜市加納）や可児店（可児中日ハウジングセンター内）といった複数の実店舗に相談窓口を設け、対面でのご相談や電話対応を受け付けています。緊急時にも素早く駆けつけることができるよう、施工エリアを「会社から1時間圏内でのみ建築」と定めています。引き渡し後についても、自社の社員が直接訪問して定期点検（※所定の定期点検・有償メンテナンスを実施した場合の保証期間内において）を継続的に行い、住宅の状態を確認するアフターサービス体制を構築しています。
また、事前に来場予約をしていただくことで、Amazonギフトカード等の特典がつくキャンペーン情報も優先してご案内しております。具体的な物件情報や家づくりのご相談については、以下の窓口よりお問い合わせや資料のご請求を受け付けています。
