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2026/09/25
瑞穂市の土地価格相場とエリア特徴！予算内で見極める土地選びの基準
瑞穂市で土地を探し始めると、同じ市内でも場所によって価格の差が大きく、どの金額を基準に予算を組めばよいのか迷う方は少なくありません。瑞穂市の住宅地の地価は、市全体の平均で見ると前年からほぼ動いていません。ところが地点ごとに見ると、JR穂積駅から750mの地点と5.8kmの地点では、1㎡あたりの価格に2倍以上の開きがあります。
平均だけを見て予算を決めると、駅に近い土地では予算が足りず、郊外の土地では想定より安く買えて建物に回せる金額を読み違える、といったずれが生まれます。そこで今回は、国土交通省の地価公示と岐阜県の地価調査を地点ごとに読み解き、駅からの距離や地区による価格の違い、土地を買うときにかかる諸費用、補助金や水害への備えまでを順にご紹介します。
この記事でわかること
- 令和8年の地価公示・地価調査で見る瑞穂市の住宅地の平均価格
- 穂積駅からの距離で変わる地点ごとの価格差
- 穂積駅南の区画整理と西地区・中地区の移住支援補助金
- 土地の購入時にかかる仲介手数料・登録免許税・固定資産税の清算
- 土地と建物の総額で比べる注文住宅と建売住宅の考え方
本記事の地価は、令和8年1月1日時点の国土交通省の地価公示と、令和8年7月1日時点の岐阜県の地価調査の公表値をもとにしたもので、個別の土地の売買価格やシンプルホームの販売価格ではありません。補助金や税率は2026年9月時点で確認した内容です。制度は年度ごとに見直される場合があるため、申請や契約の前に瑞穂市・国税庁などの窓口で最新の内容をご確認ください。
令和8年の瑞穂市の住宅地は地価公示で横ばい、地価調査で1.2％上昇
国が毎年1月1日時点の価格を公表する地価公示で、令和8年の瑞穂市の住宅地は8地点の平均が1㎡あたり47,600円でした。坪単価に直すと約15万7,000円で、前年からの平均変動率は0.0％の横ばいです。
県が毎年7月1日時点の価格を公表する地価調査では、令和8年の住宅地5地点の平均が1㎡あたり53,500円、坪単価で約17万7,000円でした。こちらは平均で1.2％の上昇です。調査の時期も地点も違うため、2つの平均を並べて上がった・下がったと比べることはできません。
いずれも不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、国や県が審査と調整を行って判定する価格です。市全体の水準を近隣と比べたいときは、岐阜市の土地価格相場もあわせてご覧ください。
出典）令和8年地価公示 市町別用途別平均価格・平均変動率表｜岐阜県
出典）令和8年地価調査 市町村別用途別平均価格・平均変動率｜岐阜県
地価公示8地点のうち上昇2・横ばい1・下落5という内訳
平均が横ばいでも、地点ごとの動きはそろっていません。地価公示の住宅地8地点を並べると、上昇したのは只越と稲里の2地点で、馬場上光町が横ばい、残る5地点は0.4〜1.0％の下落でした。
表の中で目を引くのが、同じ穂積字野口にある2つの地点です。1㎡あたり44,300円の地点と29,100円の地点があり、同じ地名でも1.5倍の差がついています。売り地の広告を見るときは、地名だけで高い・安いと判断せず、前面道路の幅や周りの土地の使われ方まで確かめておくと、価格の理由が見えやすくなります。
穂積駅からの距離で1㎡あたり3万円台から7万円台まで開く地点別の価格
駅からの距離と価格の関係は、岐阜県の地価調査の個別地点詳細一覧で確かめられます。瑞穂市の住宅地5地点はいずれも最寄り駅がJR穂積駅で、駅までの距離と価格を並べると次のとおりです。
駅750mの穂積字東原は1㎡あたり7万1,800円で前年から2.1％上昇
最も駅に近い穂積字東原の地点は、1㎡あたり71,800円で前年から2.1％上がりました。駅から1.2kmの別府の地点も2.6％の上昇で、駅から2km以内の4地点はいずれも前年より価格が上がっています。
4地点のうち3地点は第1種住居地域、馬場上光町の地点は第1種低層住居専用地域です。用途地域は市街化区域の中で建てられる建物の種類や高さを定めたもので、低層の住宅が中心の区域か、店舗なども建てられる区域かによって、将来の街並みも変わります。土地を比べるときは、価格とあわせて用途地域も確かめておくと安心です。
駅5.8kmの森字一町田は1㎡あたり3万500円で坪単価およそ10万円
駅から5.8km離れた森字一町田の地点は1㎡あたり30,500円で、坪単価に直すと約10万1,000円です。駅750mの地点と比べると、同じ広さの土地でも価格は半分以下です。
フラット35利用者調査で東海圏の土地付注文住宅の敷地面積は中央値が211.9㎡でした。仮に211.9㎡の土地に2つの地点の価格を当てはめると、駅750mの地点では約1,521万円、駅5.8kmの地点では約646万円となり、差は900万円近くにのぼります。実際の売買価格は形や道路づけで上下しますが、駅からの距離が総予算に与える影響の大きさを把握できます。
出典）2025年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構
穂積駅の南側は令和8年から10年計画の土地区画整理が進行中
駅に近い土地の価格を考えるときは、駅周辺で進む整備計画も確かめておきたいところです。瑞穂市は令和4年9月に瑞穂市JR穂積駅周辺整備基本計画を策定し、駅周辺の将来像に向けて必要な整備の方針をまとめました。
計画の一部として、穂積駅南土地区画整理事業が令和6年9月に都市計画決定され、令和8年5月27日に事業計画が決定されています。施行者は瑞穂市で、概要は次のとおりです。
- 施行地区：別府字堤内二ノ町と堤内三ノ町の各一部
- 施行面積：16,888.53㎡
- 施行期間：令和8年5月27日から令和18年3月31日まで
区画整理の区域内では、工事の進み具合によって道路や区画の形が変わる可能性があります。駅の南側で土地を探す場合は、候補の土地が施行地区に入っているかを市の担当課で確かめてから検討を進めると、購入後の想定外を減らせます。区画の位置による違いは分譲地の区画の選び方も参考にしてください。
西地区・中地区で住宅を取得する子育て世帯に上限50万円の移住支援補助金
駅から離れた地区では土地の価格が下がるだけでなく、市の補助金を使える場合もあります。瑞穂市は、市の西部と中部にあたる次の地区で住宅を取得した世帯を対象に、「瑞穂市西中地区移住支援ここにしかない暮らし応援補助金」を用意しています。
- 西地区：七崎、居倉、森、田之上、唐栗、宮田、大月
- 中地区：重里、美江寺、十七条、十八条
主な要件は、補助を受ける方が39歳以下であること、18歳になった後の最初の3月31日までの子どもを1人以上育てていること、対象の住宅に5年以上住み続ける意思があることです。補助額は上限50万円で、住宅の取得日から1年以内、かつ補助を受ける年度の2月末までに申請します。
先ほどの森字一町田の地点も西地区に含まれます。土地代を抑えたうえで補助金も受けられるかどうかは、候補地の住所と世帯の条件がそろって初めて決まるため、契約前に市の窓口で対象になるかを確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。瑞穂市の子育て支援制度の全体像は瑞穂市の住みやすさと子育て環境にまとめています。
出典）瑞穂市西中地区移住支援ここにしかない暮らし応援補助金｜瑞穂市
水害への備えは小学校区別ハザードマップと昭和51年の浸水位標識で確認
土地の価格が手ごろに見えるときほど、水害への備えも確かめておきたいところです。瑞穂市は洪水と地震のハザードマップをそれぞれ公開しており、購入前に候補地の想定を調べられます。
市は、国土交通省と岐阜県が浸水想定区域を公表したことを受けて、平成30年度に洪水ハザードマップを更新しました。マップは小学校区ごとに分かれ、複数の河川の想定を重ねて、最も深い浸水の値を示しています。地震の揺れや液状化によって建物が受ける被害の想定を示した地震ハザードマップも公開されています。
過去の記録として、昭和51年の台風17号では瑞穂市周辺の1週間の降水量が961mmに達し、多くの地域が浸水しました。当時の浸水の高さを示す標識が穂積地区に7か所、巣南地区に7か所の合わせて14か所に設置されています。候補地の近くに標識があれば、実際に足を運んで高さを見ておくと、マップの色分けだけでは伝わりにくい浸水の深さを実感できます。ハザードマップの読み方は水害とハザードマップや、隣接する本巣市のハザードマップで確認したい浸水の想定も参考になります。
東海圏の土地付注文住宅は土地代が総額の約3割、建設費は約3,871万円
土地の価格が分かったら、次は建物を含めた総額の中で土地にいくら回すかを考える段階です。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査によると、東海圏で土地を買って注文住宅を建てた方の平均は、土地取得費が1,453.5万円、建設費が3,871.1万円でした。
合計は約5,325万円で、土地代は総額の約27％にあたります。同じ区分の世帯年収の平均は752.4万円、所要資金が世帯年収の何倍かを示す年収倍率は7.8倍、毎月の返済額が世帯月収に占める総返済負担率は26.3％です。
総返済負担率を全国の融資区分別に見ると、土地付注文住宅が26.4％で最も高くなっています。土地と建物を別々に手配する場合は、土地を決めた後に建物の見積もりが予算を超えないよう、先に総額の上限を決めてから土地の予算を割り出す順番が向いています。建売住宅と注文住宅の費用の違いは建売住宅と注文住宅の比較で整理しています。
出典）2025年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構
仲介手数料・登録免許税・固定資産税の清算という土地代以外の現金支出
土地を買うときは、売買代金のほかにも次のような費用がかかります。
- 仲介手数料：不動産会社を通して買う場合、成約価格が400万円を超えると上限は「成約価格×3％＋6万円＋消費税」です。1,500万円の土地なら上限は56万1,000円です。
- 登録免許税：土地の売買で所有者の名義を買主に変える登記は、本来の税率が1,000分の20で、令和11年3月31日までに登記する場合は1,000分の15に軽減されています。
- 司法書士への報酬：登記の手続きを依頼する費用で、金額は司法書士の見積もりによります。
- 固定資産税の清算金：瑞穂市の固定資産税は標準税率の1.4％で、1月1日時点の所有者に課税されるため、残金の決済日から12月31日までの分を日割りで売主と清算するのが一般的です。
いずれも住宅ローンとは別に現金で用意することが多い費用です。土地代の予算を決めるときは、諸費用の分を差し引いた金額で売り地を探すと、契約直前に資金が足りなくなる事態を防げます。建売住宅を買う場合の諸費用の内訳は建売住宅の諸費用の目安で紹介しています。
建築条件付き土地は請負契約が結べなければ売買契約も白紙解除
売り地の中には、建築条件付きと書かれた土地もあります。土地の売主または売主が指定する建築業者と、一定の期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地です。建物の打ち合わせをしながら土地との合計額を調整できる一方、建てる会社は選べません。
期間内に請負契約が結べなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除され、売主は受け取った手付金などを全額返すことになっています。契約書に白紙解除の取り決めが入っているか、期間は何か月かを、契約前に確かめておくと安心です。
出典）建築条件付土地売買｜一般財団法人不動産適正取引推進機構
土地と建物の総額を一度に比べられる完成済みの建売住宅
土地を探してから建物を決める進め方では、土地の価格・建設費・諸費用がそれぞれ別の時期に確定するため、総額が最後まで読みにくくなります。土地と建物がセットになった建売住宅なら、最初から総額が分かった状態で物件どうしを比べられます。駅からの距離と価格の関係を踏まえつつ、総額と立地を同時に見比べたい方には、建売住宅も検討の候補に加えてみてはいかがでしょうか。
1つの方法として、ヤマカ木材グループが運営する分譲住宅ブランドのシンプルホームでは、注文住宅で約1,500棟を手がけてきた経験から、土地の形ごとに人気の間取りを採用し、設備の一括仕入れで費用を抑えています。建物全体の15％を収納スペースにあてているため、土地の広さとあわせて、家の中にどれだけ物を収められるかも比べられます。
シンプルホームでは、引き渡し後3か月・1年・以降は毎年1回、自社の社員が定期点検に伺います。会社から1時間以内で行ける場所にしか家を建てないため、点検の合間に困りごとがあっても相談しやすい距離です。瑞穂市では野田新田で会員限定の分譲物件を掲載しており、同じ野田新田にある地価公示地点は1㎡あたり45,700円でした。瑞穂市を含む各エリアのシンプルホームの物件一覧では、所在地や最寄りの学校を確かめながら物件を探せます。完成前の物件を検討する流れは建売住宅を建つ前に購入する方法で、瑞穂市の建売住宅の価格帯は瑞穂市の建売住宅相場で紹介しています。
▼瑞穂市エリアの物件見学や資料のご請求は、以下から受け付けています。
瑞穂市の土地価格によくある質問
地価公示の価格で瑞穂市の土地を買うことはできますか？
地価公示の価格は、国が選んだ標準地について不動産鑑定士の鑑定評価をもとに判定した1月1日時点の価格で、個別の土地の売り出し価格とは別のものです。実際の売買価格は土地の形や前面道路、売主の事情などで上下するため、地価公示は候補地の価格が周りと比べて高いか安いかを見る物差しとして使うと役立ちます。
地価公示と地価調査はどちらを見ればよいですか？
地価公示と地価調査は、両方を見ると半年ごとの動きを把握できます。地価公示は国が1月1日時点、地価調査は岐阜県が7月1日時点の価格を調べており、瑞穂市では稲里字三ノ町334番6が両方の調査地点になっています。稲里の地点は令和8年の地価公示で1㎡あたり56,400円、地価調査で56,800円でした。
瑞穂市で土地を持つと固定資産税はどのくらいかかりますか？
瑞穂市の固定資産税の税率は標準税率の1.4％で、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。実際の税額は土地ごとの評価によって変わるため、具体的な金額は市の税務の窓口で確認できます。持ち家にかかる税金の全体像は持ち家にかかる税金で確かめられます。
穂積駅に近い土地は今後も値上がりしますか？
穂積駅に近い土地が今後も値上がりするかどうかは、現時点で言い切れません。令和8年の地価調査では駅から2km以内の4地点がいずれも前年より上がり、駅南では令和18年3月までの区画整理が進んでいますが、将来の価格は景気や金利など多くの要因で変わります。購入時期は価格の予想よりも、家族の暮らしの予定と資金計画を軸に決める方が無理がありません。
穂積駅南の区画整理の区域にある土地を検討してもよいですか？
穂積駅南の区画整理の区域にある土地は、事業の進み具合を確かめたうえで検討できます。施行地区は別府字堤内二ノ町と堤内三ノ町の各一部で、施行期間は令和18年3月31日までです。期間中は工事の進み具合によって道路や区画の形が変わる可能性があります。候補の土地が施行地区に入っているかどうかと、いつ頃どのような形になる予定かは、契約の前に瑞穂市の担当課で確認できます。
